Le sujet brûlant du moment : la reprise du marché immobilier. Est-ce vraiment le cas ?
La reprise du marché immobilier semble avoir commencé en début d’année, marquée par la baisse des taux. Mais qu’en est-il réellement ? Est-ce véritablement une reprise ? Un retour à la normale ? Ou s’agit-il d’une tendance qui nécessite encore de se confirmer dans les mois à venir ? Explications.
La première baisse de taux depuis 2 ans
C’est la nouveauté de 2024 : les taux des crédits immobiliers diminuent pour la première fois en deux ans. Une véritable lueur d’espoir pour les primo-accédants qui ont été exclus du marché du crédit. En effet, cette crise a particulièrement touché les primo-accédants, qui ont souffert des conditions bancaires strictes. En deux ans, les taux sont passés d’environ 2 % à environ 4 %, avec des exigences d’apport personnel durcies à hauteur de 20 %. Cela a eu deux conséquences majeures :
- Une baisse du pouvoir d’achat immobilier de 25 % ;
- Une diminution du nombre d’acheteurs.
Selon l’Observatoire Crédit Logement, les taux immobiliers sont passés sous le seuil symbolique des 4 %, atteignant 3,99 % en février et 3,90 % en mars. Même pour les prêts à 25 ans, souvent accordés aux primo-accédants et aux familles modestes, 75 % d’entre eux bénéficient actuellement d’un taux inférieur à 4 %.
La baisse des taux des prêts immobiliers va continuer
Cette tendance devrait se poursuivre tout au long de 2024, comme l’a confirmé le Gouverneur de la Banque de France sur France Inter le 22 avril 2024. « De nouvelles baisses devraient avoir lieu », a-t-il déclaré, précisant toutefois qu’il s’agira de « baisses progressives et graduelles. »
Plus de crédits, plus d’acheteurs
Les vannes du crédit se réouvrent. En effet, la production de crédit a augmenté de 51,8 % entre décembre 2023 et mars 2024, selon l’Observatoire du crédit logement. Cela devrait entraîner le retour progressif des acquéreurs précédemment écartés, car les projets immobiliers, mis en pause, nécessiteront du temps pour reprendre.
L’appétit pour la propriété reste bien présent chez les Français, notamment chez les jeunes. Cependant, ils ne pourront plus compter sur des taux à 1 % pour financer leurs projets, ce qui doit être pris en compte dans leur réflexion et pourrait encore entraîner des retards.
Il faudra aussi tenir compte de l’inertie du marché immobilier, où les événements positifs comme négatifs mettent du temps à se concrétiser et à produire des résultats tangibles.
Une normalisation du marché plus qu’une reprise
Contrairement aux déclarations répandues, le marché immobilier n’était pas complètement arrêté. En 2023, il y a eu 875 000 ventes, ce qui correspond à la moyenne des 20 dernières années. Le marché a été soutenu par les secondos accédants, les retraités, les acheteurs de résidences secondaires, des profils qui n’avaient pas forcément recours au crédit.
C’est en partie ce qui explique la chute relative des prix, en plus de la crise grave du marché du neuf. Il est donc important de tempérer l’enthousiasme médiatique autour de la baisse des taux des prêts immobiliers, car il s’agit plutôt d’une normalisation du marché. L’argent est plus accessible, mais les acheteurs doivent rester vigilants sur le prix à payer.
Les acheteurs ne rattraperont pas immédiatement leur retard en termes de pouvoir d’achat immobilier (-25 %), tandis que les prix immobiliers n’ont baissé que de 5 % en moyenne. Des négociations seront donc nécessaires pour les biens, impliquant une flexibilité du côté vendeur et une ouverture à la négociation pour une vente réussie.